Wat beteken ʼn opskortende voorwaarde in ‘n kontrak?

Meeste mense wat ‘n eiendom gekoop het sou opgemerk  het dat die kontrak ‘n klousule bevat wat oor opskortende voorwaardes handel. Gewoonlik hou hierdie voorwaardes verband met deposito’s wat betaal moet word, finansiering wat verkry moet word of ‘n ander eiendom wat eers verkoop moet word voordat die huidige kontrak bevestig kan word. Die verduideliking hiervan klink eenvoudig genoeg – sodra daar aan al die vereiste voldoen is, is die kontrak geldig, in daar nie aan die vereiste voldoen word nie, dan is die kontrak ongeldig. Die vraag ontstaan egter of die proses werklik so eenvoudig is as wat dit klink. En wat is die gevolge indien jy nie aan die vereistes van die kontrak voldoen nie?

‘n Voorwaarde in ‘n kontrak kan in leketaal beskryf word as ‘n bepaling wat die verpligtinge van ‘n party, soos uiteengesit in die kontrak, uitstel tot en met die voorkoms van ʼn toekomstige onsekere gebeurtenis. Dit word gewoonlik ‘n opskortende voorwaarde genoem.

Volgens wet kan ‘n opskortende voorwaarde beskryf word as ‘n bepaling wat die werking of effek van een of sommige of al die verpligtinge in ʼn kontrak opskort tot tyd en wyl daar aan die voorwaarde voldoen is. As daar nie aan die voorwaarde voldoen word nie sal die kontrak nie bekragtig word nie. Sodra daar aan die voorwaarde voldoen is,  tree die kontrak en die gemeenskaplike regte en verpligtinge van die partye inwerking. Die datum waarop die kontrak in werking tree is dan vanaf die datum van die ondertekening van die ooreenkoms, en nie die datum van die vervulling van die voorwaarde nie.

Die Appèlhof het onlangs bevestig dat wanneer daar nie betyds aan die opskortende voorwaarde voldoen word nie, verval die kontrak en die partye word nie daardeur gebind deur dit, selfs al het een party hul voorwaarde ten volle uitgevoer.

In die saak van Africast (Edms) Beperk v Pangbourne Properties Beperk het die partye ‘n kontrak vir die ontwikkeling van kommersiële eiendom in ‘n gebied in Gauteng aangegaan. Een van die opskortende voorwaardes in die kontrak was dat Pangbourne se raad van direkteure die kontrak skriftelik binne sewe werksdae vanaf die sluitingsdatum moes goedkeur en aan Africast voorlê. Die kontrak is op 11 April 2007 onderteken en Pangbourne se direkteure het die kontrak op 20 April 2007 goedgekeur. Pangbourne het die skriftelike goedkeuring egter eers op 25 April 2007 aan Africast verskaf, wat dus na die vereiste sewe dae periode was. Pangbourne het na 18 maande besluit dat aangesien die opskortende voorwaarde nie nagekom is binne die vasgestelde tydperk nie, was hulle nie kontraktueel gebonde nie en het hulle dus geweier om die vereiste waarborge te lewer. Op daardie stadium het Africast reeds geboue opgerig, soos aangedui in die stipulasies van die ooreenkoms.

Die Hof het Pangbourne se siening bevestig, aangesien daar nie betyds aan die opskortende voorwaarde in die kontrak voldoen is nie, het geen kontrak tot stand gekom nie en die kontrak het verval weens nievoldoening aan die opskortende voorwaarde. Die Hof het tot die gevolgtrekking gekom ondanks die feit dat beide partye vir 18 maande in terme van stipulasies in die ooreenkoms opgetree het.

Opskortende voorwaardes word meestal in kontrakte aangetref wat betrekking het tot die verkoop van onroerende eiendomme, soos huise, woonstelle, plotte of plase. Die voorwaardes wat algemeen in die kontrakte te vinde is, is dat die verkoop van die eiendom onderhewig is daaraan dat die koper ‘n verband van ‘n finansiële instelling moet kry en/of dat die verkoop daaraan onderhewig is dat die koper sy bestaande eiendom binne ‘n vasgestelde tyd moet verkoop.

Dit is belangrik om in ag te neem dat opskortende voorwaardes gewoonlik in ‘n kontrak ingesluit word tot die voordeel van een van die betrokke party. In die bogenoemde scenario is die opskortende voorwaardes ingesluit vir die beskerming van die koper. Indien die koper nie daartoe in staat is om ‘n verband te verkry of sy bestaande eiendom binne die vereiste tyd te verkoop nie, is die kontrak nie meer van krag of effek en die koper sal nie gebonde wees aan die terme en voorwaardes van die kontrak nie. Wanneer daar nie aan die opskortende voorwaarde voldoen word nie, word die kontrak nietig verklaar en indien die partye steeds met die transaksie wil voort gaan moet ʼn ‘n nuwe kontrak aangegaan moet word.

Indien ‘n opskortende voorwaarde ingesluit is tot die voordeel van ‘n bepaalde party, kan daar voor die vasgestelde tyd vir die vervulling van die opskortende voorwaarde afstand gedoen word van die opskortende voorwaarde deur die party tot wie se voordeel die voorwaarde ingesluit is. Die kontrak is dan onvoorwaardelik en beide die koper en die verkoper sal kontraktueel gebind wees aan die bepalings van die kontrak.

Dit voordelig om versigtig te wees wanneer u ‘n kontrak wat onderworpe is aan ‘n opskortende voorwaarde aangaan. Wees bewus van die vasgestelde tyd vir die nakoming, tot wie se voordeel die voorwaardes bygevoeg is en die bewys wat gelewer moet word om te bevestig dat daar aan die vereistes voldoen is. Indien nodig, sorg dat u regsadvies inwin alvorens die kontrak onderteken word en maak gebruik van ʼn regsadviseur voordat u afstand doen van enige voorwaardes wat bygevoeg is tot u eie voordeel.

Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingstuk en moet nie gebruik of staatgemaak word op as professionele advies nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak atyd jou finansiële adviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies.

Geldigheid van ʼn huweliksvoorwaardekontrak

Die opstel en ondertekening van ʼn huweliksvoorwaardekontrak moet versigtig benader word. Benewens die feit dat die inhoud feitelik korrek moet wees, moet al die nodige bepalings daarin vervat word om die kontrak geldig te maak. Indien daar versuim om ʼn huweliksvoorwaardekontrak op te stel, mag dit lei daartoe dat ʼn huwelik as binne gemeenskap van goedere beskou word, selfs al was dit nie die partye se bedoeling toe die kontrak gesluit was nie.

Prokureurs en Notarisse word vertrou met die opstelling van ʼn huweliksvoorwaardeskontrak. Dit is ‘n kontrak wat deur die betrokke partye onderteken word om die huweliksbedeling te reguleer. As ‘n paartjie nie ‘n huweliksvoorwaardeskontrak teken nie, sal die huweliksbedeling binne gemeenskap van goedere wees. ʼn Huweliksvoorwaardeskontrak wys daarop dat die huweliksbedeling buite gemeenskap van goedere is. Die partye moet dus spesifiek stipuleer of hulle die aanwasbedeling op hul huwelik van toepassing wil hê al dan nie.

Die saak van B v B, soos in die Appèlhof voorgekom,  bespreek die belang van die nodige bepalings in ʼn huweliksvoorwaardeskontrak wat tot die sluit van ‘n geldige kontrak lei. In hierdie geval was daar geen bepalings gestipuleer ten opsigte van enige van die bates wat in die huweliksvoorwaardeskontrak uiteengesit is nie. Die bates was ook behoorlik geïdentifiseer nie. In B v B het die hof gestel dat indien die bepalings van ‘n kontrak so vaag en onsamehangend is, en dit onmoontlik is om ‘n sinvolle konstruksie daarvan te maak, moet die kontrak as nietig beskou word as gevolg van vaagheid.

Ingevolge artikel 6(1) van die Wet op Huweliksgoedere kan ‘n party tot ‘n voorgenome huwelik, wat nie die waarde in die kontrak uiteensit vir die doel om ʼn bewys te lewer van die bates van sy of haar boedel teen die tyd van die aanvang van die huwelik nie, dit binne ses maande van die sluiting van die huwelik in ‘n verklaring bevestig met behulp van ’n notaris. Ingevolge artikel 6 (4) van die Wet op Huweliksgoedere word die netto waarde van die boedel van ‘n gade as nul geag ten tye van die huwelik, indien die betrokke party nie die bewys betyds lewer nie. In effek is so ‘n kontrak geldig, maar dit sal beteken dat ʼn huwelik as binne gemeenskap van goederebeskou, aangesien daar niks van die oploping uitgesluit is nie.

As ‘n kontrak egter teenstrydig en onsamehangend is in ander opsigte, kan dit nie as ‘n geldige kontrak nie beskou word nie, aangesien daar geen sekerheid is oor die betekenis van die kontrak en wat die partye beoog om te bereik nie. Dit beteken dat die kontrak nie die Hof in staat stel om uitvoering te gee aan die bedoeling van die partye ten die tye van die sluiting van die kontrak nie.

Die gevolg van so ‘n kontrak is dat die huweliksvoorwaardeskontrak nietig verklaar sal word as gevolg van onsamehangendheid en dat die huweliksbedeling ingevolge die Wet op Huweliksgoedere in gemeenskap van goedere sal wees.

Partye word dus aangemoedig om hul huwelikskontrakte deeglik te lees en seker te maak dat hulle die bepalings daarvan verstaan en dat die kontrak hul bedoelings uitbeeld, sonder enige verdere verduidelikings of bewyse.

B v B (952/12) [2014] ZASCA 14 (24 Maart 2014)

Wet op Huweliksgoedere 88 van 1984

Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingstuk en moet nie gebruik of staatgemaak word op as professionele advies nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak atyd jou finansiële adviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies.

Verskil tussen likwidasie en sekwestrasieproses

Die aansoek prosedures vir likwidasie of sekwestrasie word dikwels met mekaar verwar, en baie mense dink dat die prosesse dieselfde is. Daar is egter ‘n groot verskil tussen die twee.

‘n Eenvoudige definisie van likwidasie is die proses waardeur ’n maatskappy sy vry (onbeswaarde) bates verkoop, om sodoende die bates te omskep in kontant wat gebruik kan word om die firma se gesekureerde skuldeisers te betaal. Voordat ‘n aansoek om likwidasie deur die hof uitgereik kan word, moet ‘n beëdigde verklaring opgestel word. Hierdie verklaring sal alle besonderhede van die Applikant en / of Respondent insluit. Die Applikant verwys na die persoon wat die maatskappy wil likwideer en die Respondent is die maatskappy wat gelikwideer word. In die geval waar die Applikant die maatskappy self is, sal daar geen Respondent wees nie. Die beëdigde verklaring sal ook besonderhede van die maatskappy, werknemers en die krediteure insluit. ’n Sekerheidstelling moet ook vir die doel van die Meester van die Hooggeregshof onderteken word.

Sodra die aansoek uitgereik word, sal die balju afskrifte van die aansoek aan die Suid-Afrikaanse Inkomstediens (SAID), die Meester van die Hooggeregshof, werknemers van die maatskappy en enige vakbonde beteken. Sodra dit gedoen is, word ‘n meestersertifikaat verkry vir die verifikasie van die aansoek, en ‘n voorlopige likwidasiebevel word toegestaan. ‘n Keerdatum word dan vasgestel, en al die krediteure word in kennis gestel van die voorlopige likwidasie deur geregistreerde pos sowel as deur die plasing van die voorlopige bevel in twee plaaslike koerante. Indien die Applikant se prokureurs nie verdediging ontvang nie, sal ‘n finale likwidasiebevel toegestaan word. Die bevel tesame met die aansoek word na die Meester van die Hooggeregshof gestuur en ‘n likwidateur sal aangestel word.

Individu wat reeds alle ander opsies om hulle skulde te vereffen uitgeput het, sal gesekwestreer word, aangesien hulle hulself nou in ‘n posisie bevind waar,  selfs as al hul bates verkoop word, sou hulle steeds te veel uitstaande geld hê, en dit sou onredelik wees om te verwag dat hulle van die verlies herstel. ʼn Sekwestrasie behels meer administratiewe werk alvorens ‘n hof datum verkry kan word. Voordat die kennisgewing van die mosie en beëdigde verklaring opgestel word, moet ‘n waardeerder aangestel word om die Applikant of die Respondent se boedel te waardeer. Daar moet bepaal word of die skuldenaar inderdaad oorbelas is, en of hy/sy oor genoegsame bates beskik om  die skuld te kan delg.

In die geval van ‘n vrywillige sekwestrasie sal die Applikant die party wees wie se boedel gesekwestreer word. Die waardeerder moet die eiendom van die Applikant op ‘n gedwonge verkoopskaal  waardeer. Om dit te bereken word 20% vanaf die werklike waarde van die eiendom afgetrek.

Sodra ‘n beraming deur ‘n waardeerder gemaak is van die Applikant/Respondent se boedel, moet ‘n verklaring van die skuldenaar se sake aan die Meester van die Hooggeregshof oorhandig word. Dit moet nie minder as 14 of meer as 30 dae voor die hof datum gedoen word nie. ‘n Kennisgewing van oorgawe moet ook aan alle skuldeisers gestuur word, deur middel van geregistreerde pos, om hulle van die bogenoemde in kennis te stel.

Die kennisgewing van oorgawe moet in twee plaaslike koerante, sowel as in die Staatskoerant geplaas word,  nie minder as 14 of meer as 30 dae voor die hof datum. Sodra al die bogenoemde gedoen is, kan dit by die beëdigde verklaring aangeheg word en deur die hof aangehoor word. Geen sekerheidstelling is nodig nie.  ʼn Sekwestrasie kan slegs aangehoor word deur die Hooggeregshof, terwyl ‘n likwidasie deur ‘n Landdroshof of die Hooggeregshof aangehoor kan word, afhangende van die meriete van die saak.

Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingstuk en moet nie gebruik of staatgemaak word op as professionele advies nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak atyd jou finansiële adviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies.

Wie mag as direkteur aangestel word?

Sekere mense kom nie in aanmerking om as direkteure van ‘n maatskappy aangestel te word nie. In hierdie artikel kyk ons na wie van direkteurskap uitgesluit word, sowel as die gevolge van die optrede van sodanige persoon wat as direkteur optree.

Volgens artikel 69(3) van die Maatskappywet 71 van 2008, mag ‘n maatskappy nie wetend ‘n gediskwalifiseerde persoon aanstel as direkteur nie. Dit sluit in die situasie waar die maatskappy redelikerwys moes geweet het dat die persoon gediskwalifiseer is.

In artikel 68(7) vind ons ‘n lys van persone op wie daar ‘n absolute verbod gelê is, wat insluit ‘n regspersoon, minderjariges of enige persoon wat gediskwalifiseer is in terme van die Memorandum van Oprigting. Artikel 69(8) lys persone wat tydelik onbevoeg is om direkteur te wees, wat insluit iemand wat deur die hof verbied is, iemand wat deur die hof as ‘n misdadiger verklaar is, ‘n ongerehabiliteerde insolvente persoon wat op grond van wangedrag uit ‘n vertrouensamp verwyder is na oneerlikheid, en persone wat skuldig bevind is aan ‘n kriminele oortreding en wat tronkstraf opgelê is sonder die keuse van ‘n boete, of ‘n hoër boete opgelê is omdat hulle skuldig is aan enige vorm van oneerlikheidsmisdaad. [1]

‘n Vraag wat hier ontstaan, is wat die effek van die optrede van ‘n verbode direkteur is. Artikel 69(4) bepaal dat ‘n persoon onmiddellik ophou om ‘n direkteur te wees indien hy gediskwalifiseer word, maar artikel 71(3) bepaal aan die ander kant dat, indien ‘n aandeelhouer beweer dat ‘n persoon gediskwalifiseer is, die persoon deur ‘n direksiebesluit verwyder moet word voordat hy ophou om ‘n direkteur te wees. Dit beteken dat enige optrede wat deur so ‘n persoon gedoen is, geldig en bindend op die maatskappy sal wees ten spyte van sy onbevoegdheid, tensy die derde party wat in die optrede betrokke was, bewus was van die feit dat die persoon gediskwalifiseer was.[2]

Daar is ses gronde ingevolge artikel 162(5) (a)-(f) vir ‘n misdadigheidsbevel. ‘n Hof moet ‘n misdadigheidsbevel maak as die persoon:

  1. ingestem het om as direkteur te dien, of in die hoedanigheid van ‘n direkteur of voorgeskrewe beampte, terwyl hulle nie gekwalifiseerd is om ‘n direkteur te wees nie;
  2. opgetree het op ‘n wyse wat in stryd is met ‘n proefbevel;
  3. sy posisie erg misbruik het;
  4. persoonlike voordeel uit inligting of ‘n geleentheid verkry, of opsetlik of deur growwe nalatigheid skade berokken aan die maatskappy of ‘n filiaal;
  5. opgetree het op ‘n wyse wat neerkom op growwe nalatigheid, opsetlike wangedrag of verbreking van vertroue; of opgetree het op ‘n wyse wat in artikel 77(3) (a), (b) of (c) beoog is;
  6. herhaaldelik persoonlik onderworpe was aan ‘n voldoeningskennisgewing of soortgelyke afdwingingsmeganisme;
  7. ten minste twee keer skuldig bevind is aan ‘n misdaad, of onderwerp is aan ‘n administratiewe boete of soortgelyke straf; of
  8. binne ‘n tydperk van vyf jaar ‘n direkteur van ‘n maatskappy of ‘n bestuurslid van ‘n beslote korporasie was, of beheer of deelgeneem het aan die beheer van ‘n regspersoon wat skuldig bevind is aan ‘n misdryf, of ‘n boete of soortgelyke straf ontvang het. [3] & [4]

Wanneer iemand as ‘n misdadiger in terme van artikel 162(5) (a) of (b) verklaar is, is dit onvoorwaardelik en vir die leeftyd van die persoon. Wanneer iemand as ‘n misdadiger in terme van artikel 162(5) (c)-(f) verklaar is, is dit tydelik en vir ‘n minimum van 7 jaar. [5]

Dit is dus baie belangrik by die aanstelling van ‘n direkteur om seker te maak dat hulle in terme van die nuwe Maatskappywet bevoeg is en daarom moet ‘n mens behoorlik navorsing doen oor ‘n persoon voor hulle aanstelling as direkteur van ‘n maatskappy. As jy dit nie doen nie, sal die maatskappy waarin jy aandele hou moontlik die gevolge van hierdie ongekwalifiseerde persoon se dade moet dra.

Verwysingslys:

  • Maatskappywet 71 van 2008
  • FHI Cassim et al Contemporary Company Law (2012)

[1] Artikel 69(7) – (8) van die Maatskappywet 71 van 2008.

[2] Artikel 69(4) en 71(3) van die Maatskappywet 71 van 2008.

[3] Artikel 162(5) (a)-(f) van die Maatskappywet.

[4] FHI Cassim et al Contemporary Company Law (2012) 435 – 437.

[5] FHI Cassim et al Contemporary Company Law (2012) 438.

Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingstuk en moet nie gebruik of staatgemaak word op as professionele advies nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak atyd jou finansiële adviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies.