Met die verkoop van onroerende eiendom gebeur dit dikwels dat die partye ooreenkom dat die koopprys afbetaal word. Die koopprys sal dan in paaiemente betaal word en die verkoper sal van tyd tot tyd rente hef op die uitstaande bedrag. Die partye kan selfs ooreenkom om ‘n verband op die eiendom te registreer as sekuriteit vir die afbetalingsreëling.

Wat die partye egter nie in gedagte hou nie, is dat daar dan ‘n kredietooreenkoms tot stand kom soos gedefinieer in die Nasionale Kredietwet (hierna genoem die Wet) en dat in sekere omstandighede die verkoper verplig sal wees om as kredietverskaffer te registreer.

Om te bepaal of die Wet van toepassing sal wees op die transaksie en verder of die verkoper as ‘n kredietverskaffer moet registreer, sal ‘n mens die volgende versigtig moet oorweeg:

1. Die Wet is van toepassing op alle skriftelike kredietooreenkomste waar die partye op armlengtegrondslag kontrakteer.
2. Armlengte transaksies word nie in die Wet omskryf nie, maar dit sluit byvoorbeeld transaksies uit waar natuurlike persone wat in familieverwantskap met mekaar staan en interafhanklik is van mekaar of waar die een van die ander afhanklik is, en ook transaksies waarin elke party nie onafhanklik is van die ander en gevolglik nie noodwendig daarna streef om die grootste moontlike voordeel uit die transaksie te verkry nie.

Die wet is nie van toepassing nie waar:

• Die verbruiker ‘n regspersoon is wie se jaarlikse omset of batewaarde meer as R1m is;
• Die koper die Staat of ‘n orgaan van die Staat is;
• ‘n “Groot” ooreenkoms (bv. ‘n verband van meer as R250 000) aangegaan word met ‘n regspersoon wie se batewaarde of jaarlikse omset minder as R1m is.

‘n Kredietooreenkoms sluit in ‘n kredietfasiliteit, ‘n krediettransaksie en ‘n krediet-waarborg  of ‘n kombinasie daarvan. Die relevansie is dat:

• ‘n Kredietfasiliteit vereis dat fooie en rente betaal moet word;
• ‘n Krediettransaksie nie noodwendig vereis dat rente of fooie betaalbaar is nie;
• ‘n Afbetalingsooreenkoms sal kwalifiseer as ‘n krediettransaksie. ‘n Afbetalings-ooreenkoms is slegs op die verkoop van roerende eiendom van toepassing;
• ‘n Krediettransaksie ook enige ander ooreenkoms insluit waarkragtens betaling uitgestel is en fooie en rente gehef word.

‘n Verband kwalifiseer as ‘n krediettransaksie [Artikel 8(4)(d)] en die belangrikheid hiervan is dat die Wet ‘n verband definieer as “‘n pand van onroerende eiendom wat as sekuriteit dien vir die verbandooreenkoms”. ‘n Verbandooreenkoms word gedefinieer as “‘n kredietooreenkoms wat gesekureer word deur die pand van onroerende eiendom.”

Artikel 40 van die Wet bepaal dat ‘n kredietgewer moet registreer as ‘n kredietverskaffer indien hy in meer as 100 kredietooreenkomste die kredietverskaffer is of waar die totale hoofskuld verskuldig aan die kredietverskaffer die bedrag van R500 000 oorskry. Die uitgestelde betalingsbedrag wat nie fooie of rente insluit nie, staan bekend as die hoofskuld.

Dit is dus duidelik dat as ‘n persoon sy onroerende eiendom verkoop aan ‘n individu (en die koper nie ‘n lening van ‘n bank verkry nie) en die partye ‘n verband op die eiendom registreer as sekuriteit, die verkoper as kredietverskaffer moet registreer, tensy die hoofskuld minder as  R500 000 is of die koper ‘n regspersoon is en die hoofskuld meer as R250 000 is.

Indien die verkoper nie geregistreer het nie, kan die implikasies daarvan vir die verkoper verreikende gevolge inhou aangesien die ooreenkoms nietig kan wees. In so ‘n geval sal die hof moet beveel dat:

1. Die kredietooreenkoms nietig is vanaf die datum waarop die ooreenkoms aangegaan is;
2. Die kredietverskaffer alle bedrae wat reeds betaal is kragtens die ooreenkoms met rente aan die verbruiker moet terugbetaal;
3. Alle regte van die verkoper ingevolge die kredietooreenkoms om uitstaande bedrae te vorder, gekanselleer word of verbeurd verklaar word aan die Staat.

Die aansoekvorm om te registreer as ‘n kredietverskaffer kan gevind word op die webwerf van die Nasionale Kredietreguleerder (NKR) en so ook die berekening van die registrasiegeld wat betaalbaar is aan die NKR. Indien die verkoper nie reeds met die sluit van die lenings-ooreenkoms geregistreer het nie, laat die Wet hom toe om dit binne 30 dae na sluiting van die ooreenkoms te doen.

Verkopers moet versigtig wees wanneer hierdie tipe ooreenkomste aangegaan word, aangesien nie-nakoming van die vereistes van die Wet hulle duur te staan kan kom.

Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingstuk en moet nie gebruik of staatgemaak word op as professionele advies nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak atyd jou regsadviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies.