Tag Archives: Koopkontrak

Opskortende voorwaardes in ‘n koopkontrak: Weet wat jou verpligtinge is?

A2_bStel jou voor dat jy ‘n koopkontrak onderteken om jou droomhuis te koop en later uitvind dat die kontrak verval het, omdat jou verband een dag te laat goedgekeur is. Die situasie kan verder vererger word indien die Verkoper ‘n beter aanbod vir sy eiendom ontvang en die beter aanbod aanvaar.

Indien ‘n koopkontrak onderhewig gemaak word aan die vervulling van ‘n opskortende voorwaarde sal sodanige kontrak verval indien daar nie betyds aan die voorwaarde voldoen word nie. Dit is bevestig in die saak van Marais v Kovacs Investments 724 (Pty) Ltd [2009] 1 All SA 174 (C) (hierna “die Marais-saak” genoem). Daar is dan geen kontrak tussen die partye vir die koop van die eiendom nie en die Verkoper is vry om die eiendom aan ‘n derde party te verkoop.

Voorbeelde van ‘n opskortende voorwaarde is die verkryging van verbandgoedkeuring of die verkoop van die Koper se bestaande eiendom voor ‘n sekere datum. Dit is baie belangrik vir sowel die Koper as die Verkoper om te let op die bewoording van hierdie klousules en seker te maak dat albei partye hulle verpligtinge verstaan.

Die volgende is ‘n voorbeeld van die bewoording van ‘n opskortende voorwaarde met betrekking tot die goedkeuring van ‘n verband, soms ook na verwys as die “verbandvoorwaarde”- klousule:

Hierdie Koopkontrak is onderhewig daaraan dat die Koper verbandgoedkeuring van ‘n finansiële instansie bekom ten bedrae van  R1 500 000 voor 2 Desember 2013, by gebreke waarvan hierdie ooreenkoms sal verval.

Sou, in die bogenoemde voorbeeld, ‘n verband vir die bedrag van R1 400 000, met ander woorde R100 000 minder as die vereiste bedrag, goedgekeur word voor 2 Desember 2013, sal daar nie aan die voorwaarde voldoen word nie en sal die kontrak dus verval. Net so, indien ‘n verband ten bedrae van R1 500 000 eers op 5 Desember 2013 goedgekeur word, sal daar nie betyds aan die voorwaarde voldoen word nie, en sal die kontrak ook verval, soos bevestig in die saak van Meyer v Barnardo and another 1984 (2) SA 580 (N).

Die partye kan egter ooreenkom om die tyd waarbinne die opskortende voorwaarde vervul moet word, te verleng. Sodanige verlenging moet op skrif gestel en onderteken word deur beide die Verkoper en die  Koper, soos per die vereistes van die Wet op Vervreemding van Grond 68 van 1981. Dit moet ook gedoen word voordat die tydperk waarvoor voorsiening gemaak word in die opskortende voorwaarde, verstryk het. In die bogenoemde voorbeeld sou dit beteken dat die partye die verlengingsdokument voor 2 Desember 2013 sal moet onderteken om te voorkom dat die koopkontrak verval. In die Marais-saak het die hof bevind dat selfs indien die opskortende voorwaarde in die koopkontrak gevoeg was tot die uitsluitlike voordeel van die Koper, die Koper sy voorneme om van die vereistes van die klousule afstand te doen, aan die Verkoper moes meedeel voordat die tydperk waarvoor voorsiening gemaak is, verval het.

In die Marais-saak het die partye ‘n skriftelike koopkontrak aangegaan met ‘n opskortende voorwaarde dat ‘n verband ten bedrae van R10 149 072 teen 15 Augustus 2005 verkry moes word. Die Koper het egter slegs ‘n verband ten bedrae van R9 650 000 verkry, welke verband op 2 Augustus 2005 toegestaan is. Die respondent se prokureurs het aangevoer dat die opskortende voorwaarde wesenlik vervul is omdat die tekort na hul mening net ‘n “klein tekort” en dus ‘n onbeduidende bedrag in vergelyking met die koopprys was. Die hof het nie saamgestem met hierdie stelling nie en bevind dat daar nie gesê kan word dat dit die partye se bedoeling was dat daar aan die opskortende voorwaarde voldoen is op enige ander manier as dit wat uitdruklik in die koopkontrak gestipuleer is nie. Die hof het bevind dat die kontrak dus verval het.

As ‘n opskortende voorwaarde nie vervul gaan word in die periode wat daaraan toegeken word in die koopkontrak nie, is dit raadsaam om eerder die nodige voorsorgmaatreëls te tref en sodoende te vermy dat die koopkontrak verval. Ons stel voor dat u ‘n professionele persoon raadpleeg vir advies in hierdie verband.

Verwysings:  Kontraktereg, UNISA 2004

            Selfstudie Aktekursus vir Prokureurs, Gawie le Roux

            Alienation of Land Act 68 of 1981

            Marais v Kovacs Investments 724 (Pty) Ltd [2009] 1 All SA 174 (C)

            Meyer v Barnardo and another 1984 (2) SA 580 (N)

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies. (E&OE)

Waarom neem die oordrag van my eiendom so lank?

A2_bNadat ‘n koopkontrak onderteken is wil die kopers meestal met groot opgewondenheid en so gou moontlik in die eiendom intrek.  Wanneer hulle egter in kennis gestel word van die proses wat voor registrasie moet plaasvind, plaas dit dikwels ‘n demper op hulle opwinding. Gepaardgaande hiermee kan daar selfs vertragings met die transaksie voorkom.

Ten einde onnodige frustrasie te voorkom is dit noodsaaklik dat die partye wat by die transaksie betrokke is die prosesse verstaan en bewus sal wees dat vertagings soms onvermydelik is. Behalwe moontlike vertragings is daar ‘n aantal prosesse wat gevolg moet word voordat ‘n eiendom in die koper se naam geregistreer kan word.

Uit die staanspoor moet vasgestel word of ‘n geldige en bindende koopkontrak tussen die partye tot stand gekom het. Indien dit nie die geval is nie, sal ‘n geldige en bindende kontrak eers tussen die partye aangegaan moet word.

Die koopkontrak is normaalweg die beginpunt van ‘n transaksie vir ‘n aktebesorger aan wie die opdrag gegee is om die oordrag te hanteer. Die aktebesorger staan ook bekend as die transportprokureur en is gewoonlik die hoofskakel tussen die ander prokureurs wat met die oordragtransaksie gemoeid is. Ander betrokke prokureurs is gewoonlik die verbandprokureur en/of verbandkansellasieprokureur.

‘n Belangrike rol van die transportprokureur is om enige verbandhouers, byvoorbeeld banke, in kennis te stel van die transport sodat enige kennisgewingperiodes vir die kansellasie van verbande ‘n aanvang kan neem. Die kennisgewingtydperk is gewoonlik 90 dae. As die verband gekanselleer word voordat die tydperk verstryk het kan daar boetes betaalbaar wees.  Die transport kan dus moontlik vertraag word as gevolg van die kennisgewingtydperk.

Indien die koper ‘n nuwe verband wil registreer om die transaksie te finansier sal ‘n verbandprokureur aangestel word.  Aangesien die transportprokureur nie normaalweg bewus sal wees wie die verbandprokureur is wat opdrag ontvang het om die verbandregistrasie te doen nie, sal die bank gewoonlik die verbandprokureur meedeel wie die transport sal hanteer.  Die verbandprokureur sal dan eerste met die transportprokureur skakel.

Verkryging van die verskillende sertifikate, kwitansies en toestemming wat van toepassing mag wees op die betrokke transaksie, neem ook tyd in beslag.  Voorbeelde van hierdie dokumente is die belastinguitklaringsertifikaat, hereregtekwitansie, huiseienaarsvereniging se toestemming tot die oordrag, heffingklaringsertifikaat, elektriesenakoming-sertifikaat en loodgietersertifikaat.

Die hereregtekwitansie word van die Ontvanger van Inkomste verkry en moet met alle eiendomstransaksies ingedien word, selfs al is geen hereregte betaalbaar aan die Ontvanger van Inkomste nie.  Gedurende 2013 het dit ongeveer sewe werksdae geneem vanaf indiening van die versoek totdat die hereregtekwitansie uitgereik is.

Die belastingklaringsertifikaat word van die plaaslike munisipaliteit in die gebied waar die betrokke eiendom geleë is, verkry. Die transportprokureur sal eerstens die munisipaliteit versoek om hom in te lig watter bedrag hulle benodig om die sertifikaat uit te reik.  Na ontvangs daarvan kan die bedrag betaal word en die transportprokureur wag dan vir ontvangs van die uitgereikte sertifikaat. Die tyd wat hiervoor nodig is verskil van munisipaliteit tot munisipaliteit.  Gedurende 2013 is syfers in die Stad Kaapstad meestal uitgereik op dieselfde dag waarop dit versoek is en is die sertifikaat binne ongeveer vyf werksdae na betaling, uitgereik. Hierdie tydraamwerk word grootliks daardeur beïnvloed of die munisipaliteit op ‘n elektroniese stelsel werk of nie.

Indien die eiendom geleë is in ‘n gebied waar ‘n huiseienaarsvereniging gestig is sal daar normaalweg ‘n titelaktevoorwaarde wees ingevolge waarvan die huiseienaarsvereniging se toestemming verkry moet word voordat die oordrag kan plaasvind. Die tyd wat dit neem vir die uitreiking van hierdie sertifikaat verskil van een huiseienaarsvereniging tot die ander.

Wanneer ‘n loodgieter of elektrisiën ‘n eiendom inspekteer kan gevind word dat bepaalde herstelwerk eers gedoen moet word voordat die sertifikate uitgereik kan word. As die werk wat uitgevoer moet word aansienlik is kan dit groot vertragings met die transaksie veroorsaak.

Indien die eiendom verkoop word deur ‘n eksekuteur van ‘n bestorwe boedel, moet die toestemming van die Meester van die Hooggeregshof eers verkry word voordat die eiendom getransporteer kan word. Indien die Meester van die Hooggeregshof weier om sodanige toestemming te verleen alvorens aan sekere vereistes voldoen is, kan dit tot groot vertragings lei.

Sodra die transportprokureur tevrede is dat alle relevante dokumente gereed is, sal hy reël vir gelyktydige indiening by die Aktekantoor deur al die prokureurs betrokke by die transaksie.  Dit is dus noodsaaklik dat die verbandprokureur teen hierdie tyd die nodige toestemming van die verbandhouer ontvang het om voort te gaan met indiening en dat die verbandkansellasieprokureur die nodige toestemming gereed het om die bestaande verband/e wat oor die eiendom geregistreer is, te kanselleer.

Nadat al die dokumente by die Aktekantoor ingedien is volg daar ‘n interne proses wat ‘n verskillende tydsbestek in die verskillende Aktekantore kan hê. Hierdie tydsbestek kan ook  binne ‘n bepaalde Aktekantoor wissel. Die beste is om jou aktebesorger te raadpleeg oor die tydsbestek wat in enige gegewe stadium van toepassing is.

Die lys van moontlike vertragings in ‘n transaksie wissel van een transaksie tot die ander en die moontlikhede is eindeloos. Dit is raadsaam om met jou transportbesorger te skakel vir ‘n verduideliking sou jy voel dat die proses te lank neem.

Verwysings:  Aktebesorging, UNISA 2004, Departement Privaatreg, Ramwell, Brink & West

Saamgestel deur Riëtte Nel

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies. (E&OE)