Monthly Archives: October 2015

Huurder en verhuurder – wat is jou regte en verpligtinge?

Blog_1Sandra wil graag in haar eie plekkie intrek maar is, soos baie ander mense, onseker oor wat ‘n huurkontrak behels en watter verantwoordelikhede dit op haar sal plaas. ‘n Huurkontrak word omskryf as die ooreenkoms wat tussen die huurder en die verhuurder aangegaan word vir die verhuring van ‘n eiendom. Die huurkontrak reël beide die regte en verpligtinge van die huurder en verhuurder en beskerm die partye wedersyds.

Die Wet op Huurbehuising Nr 50/1999, soos gewysig deur die Wysigingswet op Beheer van Huurbehuising Nr 43/2007, reguleer die verhouding tussen ‘n huurder en verhuurder, selfs nog voor die huurkontrak tussen die partye gesluit is.

Die Wet bepaal dat die verhuurder nie teen die voornemende huurder, sy gesin, familie of vriende mag diskrimineer nie, insluitend op grond van ras, geslag, swangerskap of huwelikstaat. Die bepaling geld so vroeg as by die plaas van ‘n advertensie om ‘n eiendom te verhuur en die onderhandelinge tussen die voornemende huurder en die verhuurder.

Die huurkontrak self hoef nie op skrif gestel te word om bindend tussen die partye te wees nie, maar indien ‘n huurder verkies dat sodanige huurkontrak op skrif gestel word, mag die verhuurder nie weier om gehoor te gee aan die versoek nie.

‘n Skriftelike huurkontrak moet die volgende inligting bevat:

  1. Die partye se name, asook hul Suid-Afrikaanse adresse;
  2. ‘n Beskrywing van die woning wat verhuur word;
  3. Die maandelikse huurbedrag, asook redelike verhogings;
  4. Die deposito wat betaalbaar is, indien van toepassing;
  5. Die tydperk waarvoor die eiendom verhuur sal word. Sou ‘n tydperk nie aangedui word nie, moet die kontrak aantoon watter kennistydperk benodig word as een van die partye die huurkontrak wil beëindig;
  6. Enige ander vergoeding, buiten die gewone maandelikse huurgeld, wat betaalbaar mag wees;
  7. ‘n Volledige lys van gebreke wat teenwoordig is ten tye van sluiting van die huurkontrak.

Indien die eiendom geleë is in ‘n kompleks wat hul eie reëls het, moet ‘n afskrif van dié reëls aan die huurkontrak geheg word. Die verhuurder moet seker maak dat uitvoering gegee word aan die bepalings.

Soos reeds genoem word wedersydse regte en verpligtinge vir die huurder en verhuurder geskep met die totstandkoming van ‘n huurkontrak. Die regte en verpligtinge sluit onder andere die volgende in:

Huurder se regte:

  1. Om die eiendom gesamentlik te inspekteer voordat die huurder intrek en enige defekte of skade aan die eiendom aan te teken. Hierdie bepaling beskerm die huurder sodat die huurder nie by verstryking van die huurkontrak verantwoordelik gehou word vir skade aan die eiendom wat reeds bestaan het by die sluit van die huurkontrak nie.
  2. Tydens die huurtydperk het die huurder die reg op privaatheid en mag die huurder se eiendom, woning of persoon nie deursoek word nie.
  3. Indien die verhuurder nalaat om die eiendom te inspekteer by verstryking van die huurkontrak, kan die huurder aanvaar dat die verhuurder erken dat geen skade aan die eiendom aangerig is nie en moet die volle deposito, tesame met rente daarop, terugbetaal word aan die huurder.

Verhuurder se regte:

  1. Om ‘n deposito vir die bedrag soos ooreengekom tussen die partye, van die huurder te vereis voordat die huurder die woning betrek.
  2. Om op ‘n gereelde basis en betyds betaling van huurgeld te ontvang en ook, sou ‘n hofbevel of bevel van ‘n tribunaal verkry word, om agterstallige betalings te vorder.
  3. Om die eiendom ná verstryking van die huurkontrak in ‘n goeie toestand terug te ontvang.
  4. Om binne drie dae voordat die huurkontrak verstryk, die eiendom gesamentlik te inspekteer en vas te stel of enige skade aan die eiendom verrig is waarvoor die huurder verantwoordelik gehou moet word.
  5. Om die koste vir herstelwerk, sou die eiendom beskadig wees, van die huurder te verhaal.
  6. Indien die huurder nie toegang tot die eiendom wil verleen vir gesamentlike inspeksie voor verstryking van die huurkontrak nie, moet die verhuurder die eiendom binne sewe dae na verstryking van die huurkontrak inspekteer en, indien nodig, die deposito aanwend om nodige herstelwerk te verrig. Die balans van die deposito, indien enige, moet binne een-en-twintig dae aan die huurder terugbetaal word.

Verhuurder se verpligtinge:

  1. Om die deposito wat deur die huurder betaal is, in ‘n rentedraende rekening by ‘n finansiële instelling te belê teen ‘n rentekoers wat gelykstaande of hoër is as die rentekoers wat op daardie tydstip verdien word op ‘n spaarrekening by sodanige finansiële instelling. Die huurder kan bewys versoek dat die deposito belê is en die verhuurder mag nie sodanige bewys weerhou nie.
  2. Om ‘n kwitansie aan die huurder te voorsien vir elke betaling wat die huurder maak, welke kwitansie die eiendom duidelik moet omskryf, gedateer moet word en volledig moet aandui waarvoor die betaling gemaak word (bv. Huurgeld vir die maand van Februarie 2013, of deposito).
  3. Om die deposito aan te wend om enige skade aan die eiendom te herstel of agterstallige huur te verhaal nadat die huurkontrak verstryk het en die balans, tesame met rente verdien, binne veertien dae nadat die huurkontrak verstryk het aan die huurder terug te betaal.
  4. Om alle bewyse ten opsigte van herstelwerk wat aan die eiendom aangebring is en van die huurder se deposito verhaal is, te bewaar en beskikbaar te stel aan die huurder.
  5. Om die huurder se deposito binne sewe dae na verstryking van die huurkontrak, tesame met rente daarop, aan die huurder terug te betaal, sou geen herstelwerk aan die eiendom nodig wees en geen betalings agterstallig is nie.

Indien ‘n dispuut tussen die huurder en verhuurder ontstaan, kan daar met die Huurbehuisingtribunaal in die area waar die dispuut ontstaan het, geskakel word.

Dit is baie belangrik dat die huurder sowel as die verhuurder seker maak dat hulle bedoelings duidelik in die huurkontrak omskryf word en dat hulle die bepalings in die huurkontrak verstaan voordat die kontrak onderteken word. Hulle moet ook verseker dat alle bepalings, verantwoordelikhede en verpligtinge duidelik uiteengesit is. Dit is raadsaam, indien enige onduidelikhede ontstaan, om regsadvies in te win voordat die huurkontrak onderteken word.

Verwysings:

Wet op Huurbehuising Nr 50/1999, soos gewysig deur Wysigingswet op Beheer van Huurbehuising  Nr 43/2007

Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingstuk en moet nie gebruik of staatgemaak word op as professionele advies nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak altyd jou regsadviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies. E&OE.

Verskil tussen likwidasie en sekwestrasieproses

Blog_3Die aansoek prosedures vir likwidasie of sekwestrasie word dikwels met mekaar verwar, en baie mense dink dat die prosesse dieselfde is. Daar is egter ‘n groot verskil tussen die twee.

‘n Eenvoudige definisie van likwidasie is die proses waardeur ’n maatskappy sy vry (onbeswaarde) bates verkoop, om sodoende die bates te omskep in kontant wat gebruik kan word om die firma se gesekureerde skuldeisers te betaal. Voordat ‘n aansoek om likwidasie deur die hof uitgereik kan word, moet ‘n beëdigde verklaring opgestel word. Hierdie verklaring sal alle besonderhede van die Applikant en / of Respondent insluit. Die Applikant verwys na die persoon wat die maatskappy wil likwideer en die Respondent is die maatskappy wat gelikwideer word. In die geval waar die Applikant die maatskappy self is, sal daar geen Respondent wees nie. Die beëdigde verklaring sal ook besonderhede van die maatskappy, werknemers en die krediteure insluit. ’n Sekerheidstelling moet ook vir die doel van die Meester van die Hooggeregshof onderteken word.

Sodra die aansoek uitgereik word, sal die balju afskrifte van die aansoek aan die Suid-Afrikaanse Inkomstediens (SAID), die Meester van die Hooggeregshof, werknemers van die maatskappy en enige vakbonde beteken. Sodra dit gedoen is, word ‘n meestersertifikaat verkry vir die verifikasie van die aansoek, en ‘n voorlopige likwidasiebevel word toegestaan. ‘n Keerdatum word dan vasgestel, en al die krediteure word in kennis gestel van die voorlopige likwidasie deur geregistreerde pos sowel as deur die plasing van die voorlopige bevel in twee plaaslike koerante. Indien die Applikant se prokureurs nie verdediging ontvang nie, sal ‘n finale likwidasiebevel toegestaan word. Die bevel tesame met die aansoek word na die Meester van die Hooggeregshof gestuur en ‘n likwidateur sal aangestel word.

Individu wat reeds alle ander opsies om hulle skulde te vereffen uitgeput het, sal gesekwestreer word, aangesien hulle hulself nou in ‘n posisie bevind waar,  selfs as al hul bates verkoop word, sou hulle steeds te veel uitstaande geld hê, en dit sou onredelik wees om te verwag dat hulle van die verlies herstel. ʼn Sekwestrasie behels meer administratiewe werk alvorens ‘n hof datum verkry kan word. Voordat die kennisgewing van die mosie en beëdigde verklaring opgestel word, moet ‘n waardeerder aangestel word om die Applikant of die Respondent se boedel te waardeer. Daar moet bepaal word of die skuldenaar inderdaad oorbelas is, en of hy/sy oor genoegsame bates beskik om  die skuld te kan delg.

In die geval van ‘n vrywillige sekwestrasie sal die Applikant die party wees wie se boedel gesekwestreer word. Die waardeerder moet die eiendom van die Applikant op ‘n gedwonge verkoopskaal  waardeer. Om dit te bereken word 20% vanaf die werklike waarde van die eiendom afgetrek.

Sodra ‘n beraming deur ‘n waardeerder gemaak is van die Applikant/Respondent se boedel, moet ‘n verklaring van die skuldenaar se sake aan die Meester van die Hooggeregshof oorhandig word. Dit moet nie minder as 14 of meer as 30 dae voor die hof datum gedoen word nie. ‘n Kennisgewing van oorgawe moet ook aan alle skuldeisers gestuur word, deur middel van geregistreerde pos, om hulle van die bogenoemde in kennis te stel.

Die kennisgewing van oorgawe moet in twee plaaslike koerante, sowel as in die Staatskoerant geplaas word,  nie minder as 14 of meer as 30 dae voor die hof datum. Sodra al die bogenoemde gedoen is, kan dit by die beëdigde verklaring aangeheg word en deur die hof aangehoor word. Geen sekerheidstelling is nodig nie.  ʼn Sekwestrasie kan slegs aangehoor word deur die Hooggeregshof, terwyl ‘n likwidasie deur ‘n Landdroshof of die Hooggeregshof aangehoor kan word, afhangende van die meriete van die saak.

Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingstuk en moet nie gebruik of staatgemaak word op as professionele advies nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak altyd jou regsadviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies. E&OE.

Verskille tussen die wet op gesinsgeweld en die wet op beskerming teen teistering

Blog_2Daar is mense wat op ‘n daaglikse basis ly onder emosionele en fisiese mishandeling, maar nie heeltemal seker is wat hulle kan doen om dit te voorkom nie. Daar is twee opsies beskikbaar. Daar kan óf aansoek gedoen word vir ‘n Beskermingsbevel, óf vir ‘n Teisteringsbevel. Baie mense weet egter nie wat die verskil tussen die twee is en watter bevel van toepassing op hulle situasie sou wees nie.

‘n Beskermingsbevel word beskryf as ‘n vorm van ‘n hofbevel wat vereis dat ‘n party sekere dade moet doen, of ophou om sekere dade te doen. Hierdie bevele vloei uit die hof se krag om billike remedies toe te staan in die situasies. Die volgende moet teenwoordig wees wanneer jy aansoek doen vir ‘n beskermingsbevel:

  • Daar moet ʼn patroon van geweld wees.
  • Dit moet ‘n tipe huishoudelike geweld wees soos:
  • Fisiesegeweld
  • Seksuelegeweld
  • Finansiëlegeweld
  • Emosionele/verbalegeweld
  • Die geweldmoetteen diepersoon watdieaansoek bring, gerig wees.

‘n Beskermingsbevel word ingesluit in die Wet op Gesinsgeweld. Dit beteken dat die misbruik tussen twee persone moet wees wat in dieselfde huis woon, soos broer en suster, of ma en pa, ens. Sodra die aansoek vir ‘n Beskermingsbevel toegestaan is, word ‘n keerdatum uitgereik. Op die keerdatum kan die Applikant besluit om aansoek te doen dat die bevel verwyder word of dat die Hof dit ‘n finale bevel maak. Indien die bevel finaal gemaak word, is dit permanent bindend. Indien die Respondent die Beskermingsbevel oortree, kan hy/sy tot 5 jaar gevangenisstraf ontvang. As die Applikant onder valse voorwendsels vir ‘n Beskermingsbevel aansoek doen, kan die Applikant tot 2 jaar gevangenisstraf ontvang.

Die aansoek vir ‘n Beskermingsbevel is ‘n ex-parte aansoek, wat beteken dat die aansoek sonder die Respondent se teenwoordigheid in die Hof aangehoor kan word. Dit kan probleme veroorsaak in die geval waar die Respondent onskuldig is en nie die geleentheid kry om homself/haarself te verdedig nie.

As jy die slagoffer van beledigende of dreigende gedrag is deur iemand waarmee jy nie ‘n huishoudelike verhouding het nie, kan dit teistering wees. As jy geteister word, kan jy aansoek doen vir ‘n Teisteringsbevel. Die volgende is belangrike feite rakende Teisteringsbevele:

  • Geenpatroonis nodig nie, en’n eerste oortredingkanvoldoende weesvir die toestaan van ‘n Teisteringsbevel.
  • Geen verhouding word vereis nie, en dit kan tee niemand wees wat jy nie ken nie.
  • Geen geweld hoef teenwoordig te wees nie.
  • Teisteringsluit in:agtervolg, boodskappe, ongewenstepakkette, briewe, sielkundige skade, liggaamlike leed, finansiële skade, ens.

As jy besluit om aansoek te doen vir ‘n Teisteringsbevel sonder dat jy weet  teen wie dit is, kan die Hof ‘n polisiebeampte vra om die saak te ondersoek. Die aansoek vir ‘n Teisteringsbevel vind plaas in ‘n ope hof, wat beteken dat dit nie privaat is nie – dit kan soms veroorsaak dat slagoffers nie aansoek doen om hierdie bevel nie. Sodra ‘n Teisteringsbevel toegestaan is, is dit bindend vir 5 jaar. Indien die Applikant die bevel wil terugtrek, moet die Hof tevrede wees dat die omstandighede verander het. Verbreking van ‘n Teisteringsbevel kan tot 5 jaar gevangenisstraf lei, en dit is ook dieselfde straf wat opgelê kan word vir Applikante wat die aansoek onder valse voorwendsels bring.

Dit is belangrik om te weet dat daar oplossings beskikbaar is vir slagoffers van afbrekende verhoudings. Of dit nou emosionele, fisiese of finansiële mishandeling is deur iemand wat jy ken of agtervolging en teistering deur ‘n onbekende persoon, dit het tyd geword om standpunt in te neem teen mishandeling.

Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingstuk en moet nie gebruik of staatgemaak word op as professionele advies nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak altyd jou regsadviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies. E&OE.

Steps of the criminal procedure

Blog_4The purpose of criminal procedure is to ensure the security and safety of the public through effective investigation of crimes so that criminals can be identified and brought to justice.

First the crime is reported to the police station. Thereafter the police opens a docket and the crime is investigated by the investigating officer. Next the docket is sent to Court and the prosecutor must make a decision as to whether further investigation is necessary. The National Prosecuting Authority (NPA) decides whether to prosecute or not. If the NPA decides not to prosecute, it is most likely because the case is not strong enough, for example if there is too little evidence available. If the NPA decides that the accused will be prosecuted, the case is sent to Court for indictment.

The prosecutor may decide on diversion of the case as an alternative decision. Diversion is a system for first time offenders charged with petty crimes. They are given a chance to do community service, pay for damages resulting from the crime, undergo treatment for alcohol or drug problems, and/or counselling for antisocial or mentally unstable behaviour. When the case is heard in Court, the accused may apply to be released on bail. The effect of bail is that an accused who is in custody is released from custody upon payment of the amount of money determined for his or her bail, or the furnishing of a guarantee to pay it. He/she must then appear at the place and on the date and at the stipulated time determined for his or her trial, or to which the proceedings relating to the offense of which the accused is released on bail. The Constitution provides for the following: “Everyone who is arrested for allegedly committing an offence has the right to be released from detention if the interests of justice permit, subject to reasonable conditions.”

At the start of a trial, the prosecutor states the charges laid against the accused. The accused then pleads to the charge, which might be guilty or not guilty. If the accused pleads not guilty, the case must proceed to trial. The matter may be postponed to obtain further evidence or to get a lawyer for the accused.

On the day of the trial the prosecutor will first call witnesses to testify so that it can be proved that the accused is guilty beyond reasonable doubt. Thereafter the accused or his/her attorney will also call witnesses to testify or produce evidence. After both sides have been heard, the presiding officer must make a decision as to whether the accused is guilty or not. If the accused is found guilty, the accused will be sentenced by the presiding officer. The Court may consider other sentencing options besides imprisonment or fines. If sentenced to prison, the accused may be released on parole under certain circumstances.

Reference list:

  • Joubert, 2001, Criminal ProcedureHandbook.
  • TheNationalProsecuting Authority ofSouthAfrica, 2008, Understanding theCriminal Justice System.
  • The ConstitutionofSouthAfrica, 1996.

This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice. Errors & omissions excepted. (E&OE).

What is the role of the family advocate?

Blog_4The Family Advocate has many duties but in the context of Divorce Law, they are mostly consulted for making sure that all Parenting Plans and divorce Consent Papers are in the best interest of any minor children involved. The public can, however, also have access to the Family Advocate and it is important to note that they offer a free service.

The roles of the Family Advocate include the following: to provide education to family members and to others involved in the systems serving the family and youth; to help identify the strengths and needs of families; to be a mediator between the system and the family by helping to educate professionals on the strengths and needs of the family; to help family members understand the different roles of the agencies involved in the system and how they may affect the family and assist families in identifying and utilizing necessary services.

A Family Advocate helps state and local agencies and systems adopt more strengths-based and family-driven programs, policies, and services. The focus is to better meet the needs of families and their youth who have mental illness, co-occurring disorders or substance use disorders and improve outcomes for all, including families, youth, and the agencies they utilize.

A Family Advocate also has the authority to draft Parenting Plans at no cost which will help provide the minor child with a stable and suitable schedule between the two parents. A Family Advocate cannot however provide for a maintenance amount as this falls under the jurisdiction of the maintenance court. Should a parent feel like they are not sure of their rights or responsibilities towards their minor child, the Family Advocate can be approached in order to arrange a meeting between the two parties to mediate the rights and responsibilities between the two parties. This process is also at no cost, however should one of the parties deny the meeting, the Family Advocate has no authority to subpoena them to attend the meeting.

The Family Advocate is a perfect remedy for parents who have their child’s best interest at heart and who aim to provide a stable environment for the child when both parents are no longer together.

This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice. Errors & omissions excepted. (E&OE)