Monthly Archives: March 2015

What is meant by real security?

Real security means that, on the basis of a creditor’s right against the debtor (principal debt), a creditor acquires a limited real right in the property of the debtor as security for the payment of the creditor’s right (principal debt) by the debtor. Real security differs from personal security in that a creditor does not acquire a limited real right in the property of the debtor in the case of personal security, but only acquires a creditor’s right against a third party as security for the payment of the principal debt by the debtor. Such a third party is normally surety of the debtor.
A requirement for real security is the existence of a valid and enforceable principal debt. The real security is accessory to the principal debt, in other words the real security is terminated automatically if the principal debt is paid in full.

If the object of security is moveable property, real security can be in the form of either pledge or notarial bond. In the case of pledge the object of pledge (corporeal or incorporeal moveable property) must be delivered by the pledgor (debtor) to the pledgee (creditor). Physical control of the pledge object is a requirement for the establishment and continuation of a limited real security right to the security object. The pledgee has the obligation to maintain the pledged property within reason and, on termination, to return the property to the pledgor. A notarial bond can be registered in respect of specified, corporeal moveable property of the debtor (mortgagor) in favour of the creditor (mortgagee) in the deeds registry. After registration of this bond, the mortgagee acquires a limited real right to the encumbered property without delivery thereof to the mortgagee.

Immoveable property of the debtor serves as the object of security in that a mortgage is granted by the debtor (mortgagor) to the creditor (mortgagee) and registered in the deeds registry. A mortgage is a liquid document which grants the mortgagee a limited real right in respect of the immoveable property of the mortgagee without the physical control of the property being passed to the mortgagee. More than one mortgage can be registered over the same immoveable property at the same time. Priority is given, in this case, to mortgagees in the order that the mortgages were registered (prior in tempore, prior in iure).

The pledge of the mortgagee (creditor) can, if the principal debt is not paid in full by the mortgagor or pledgor (debtor), have the security object sold in execution and is entitled to the proceeds of the sale in execution for payment of the principal debt. In the case of insolvency of the pledgor or mortgagor, the pledge or mortgagee acquires a preferent claim to the proceeds of the sale of the security object.

This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice

Wat beteken ʼn opskortende voorwaarde in ‘n kontrak?

Meeste mense wat ‘n eiendom gekoop het sou opgemerk het dat die kontrak ‘n klousule bevat wat oor opskortende voorwaardes handel. Gewoonlik hou hierdie voorwaardes verband met deposito’s wat betaal moet word, finansiering wat verkry moet word of ‘n ander eiendom wat eers verkoop moet word voordat die huidige kontrak bevestig kan word. Die verduideliking hiervan klink eenvoudig genoeg – sodra daar aan al die vereiste voldoen is, is die kontrak geldig, in daar nie aan die vereiste voldoen word nie, dan is die kontrak ongeldig. Die vraag ontstaan egter of die proses werklik so eenvoudig is as wat dit klink. En wat is die gevolge indien jy nie aan die vereistes van die kontrak voldoen nie?

‘n Voorwaarde in ‘n kontrak kan in leketaal beskryf word as ‘n bepaling wat die verpligtinge van ‘n party, soos uiteengesit in die kontrak, uitstel tot en met die voorkoms van ʼn toekomstige onsekere gebeurtenis. Dit word gewoonlik ‘n opskortende voorwaarde genoem.

Volgens wet kan ‘n opskortende voorwaarde beskryf word as ‘n bepaling wat die werking of effek van een of sommige of al die verpligtinge in ʼn kontrak opskort tot tyd en wyl daar aan die voorwaarde voldoen is. As daar nie aan die voorwaarde voldoen word nie sal die kontrak nie bekragtig word nie. Sodra daar aan die voorwaarde voldoen is, tree die kontrak en die gemeenskaplike regte en verpligtinge van die partye inwerking. Die datum waarop die kontrak in werking tree is dan vanaf die datum van die ondertekening van die ooreenkoms, en nie die datum van die vervulling van die voorwaarde nie.OO

Die Appèlhof het onlangs bevestig dat wanneer daar nie betyds aan die opskortende voorwaarde voldoen word nie, verval die kontrak en die partye word nie daardeur gebind deur dit, selfs al het een party hul voorwaarde ten volle uitgevoer.

In die saak van Africast (Edms) Beperk v Pangbourne Properties Beperk het die partye ‘n kontrak vir die ontwikkeling van kommersiële eiendom in ‘n gebied in Gauteng aangegaan. Een van die opskortende voorwaardes in die kontrak was dat Pangbourne se raad van direkteure die kontrak skriftelik binne sewe werksdae vanaf die sluitingsdatum moes goedkeur en aan Africast voorlê. Die kontrak is op 11 April 2007 onderteken en Pangbourne se direkteure het die kontrak op 20 April 2007 goedgekeur. Pangbourne het die skriftelike goedkeuring egter eers op 25 April 2007 aan Africast verskaf, wat dus na die vereiste sewe dae periode was. Pangbourne het na 18 maande besluit dat aangesien die opskortende voorwaarde nie nagekom is binne die vasgestelde tydperk nie, was hulle nie kontraktueel gebonde nie en het hulle dus geweier om die vereiste waarborge te lewer. Op daardie stadium het Africast reeds geboue opgerig, soos aangedui in die stipulasies van die ooreenkoms.

Die Hof het Pangbourne se siening bevestig, aangesien daar nie betyds aan die opskortende voorwaarde in die kontrak voldoen is nie, het geen kontrak tot stand gekom nie en die kontrak het verval weens nievoldoening aan die opskortende voorwaarde. Die Hof het tot die gevolgtrekking gekom ondanks die feit dat beide partye vir 18 maande in terme van stipulasies in die ooreenkoms opgetree het.

Opskortende voorwaardes word meestal in kontrakte aangetref wat betrekking het tot die verkoop van onroerende eiendomme, soos huise, woonstelle, plotte of plase. Die voorwaardes wat algemeen in die kontrakte te vinde is, is dat die verkoop van die eiendom onderhewig is daaraan dat die koper ‘n verband van ‘n finansiële instelling moet kry en/of dat die verkoop daaraan onderhewig is dat die koper sy bestaande eiendom binne ‘n vasgestelde tyd moet verkoop.

Dit is belangrik om in ag te neem dat opskortende voorwaardes gewoonlik in ‘n kontrak ingesluit word tot die voordeel van een van die betrokke party. In die bogenoemde scenario is die opskortende voorwaardes ingesluit vir die beskerming van die koper. Indien die koper nie daartoe in staat is om ‘n verband te verkry of sy bestaande eiendom binne die vereiste tyd te verkoop nie, is die kontrak nie meer van krag of effek en die koper sal nie gebonde wees aan die terme en voorwaardes van die kontrak nie. Wanneer daar nie aan die opskortende voorwaarde voldoen word nie, word die kontrak nietig verklaar en indien die partye steeds met die transaksie wil voort gaan moet ʼn ‘n nuwe kontrak aangegaan moet word.

Indien ‘n opskortende voorwaarde ingesluit is tot die voordeel van ‘n bepaalde party, kan daar voor die vasgestelde tyd vir die vervulling van die opskortende voorwaarde afstand gedoen word van die opskortende voorwaarde deur die party tot wie se voordeel die voorwaarde ingesluit is. Die kontrak is dan onvoorwaardelik en beide die koper en die verkoper sal kontraktueel gebind wees aan die bepalings van die kontrak.

Dit voordelig om versigtig te wees wanneer u ‘n kontrak wat onderworpe is aan ‘n opskortende voorwaarde aangaan. Wees bewus van die vasgestelde tyd vir die nakoming, tot wie se voordeel die voorwaardes bygevoeg is en die bewys wat gelewer moet word om te bevestig dat daar aan die vereistes voldoen is. Indien nodig, sorg dat u regsadvies inwin alvorens die kontrak onderteken word en maak gebruik van ʼn regsadviseur voordat u afstand doen van enige voorwaardes wat bygevoeg is tot u eie voordeel.

Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingstuk en moet nie gebruik of staatgemaak word op as professionele advies nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak atyd jou regsadviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies.

Rescission of judgement

Imagine receiving the nasty surprise that default judgement has been entered against your name because of a summons that you have never even received. It is necessary that you know the procedure of how to rescind a default judgement to get you out of this unwanted situation.
Many people are confronted with the unfortunate situation of a judgement being entered against their name, without even being aware that legal action is being taken against them. The reason for this is that when a party fails to deliver a notice of intention to defend a summons, a Plaintiff is entitled to lodge an application for default judgment.

The reason for many Defendants not filing a notice of intention to defend, is the fact that they simply never receive the summons initiating an action against them. Personal service of documents by the Sheriff is only required where the matter affects a person’s personal status, such as with divorces and sequestrations. As it is not a requirement for the Sheriff personally, to serve a summons on a person, it can lead to situations where the Defendant never sees the summons, although the Sheriff stated that the summons has been legitimately served. An example hereof many people who indicate their domicilium citandi et executandi or nominated address where notices are sent, in an agreement. In the event of the Defendant moving, the Sheriff will still deliver the summons to this address, but the Defendant will never receive it.

In the event of a Defendant not receiving a summons, certain steps have to be taken to have the judgment rescinded. The Defendant has to serve and file his application for rescission of judgment within 20 days after becoming aware of the judgment that was entered against him. The Defendant (now the Applicant) is required to set out in an affidavit why the matter was not defended and what the bona fide defence is to the claim. The onus is upon the Applicant to set out legitimate reasons for why the matter was not defended.

When bringing an application for the rescission of judgement before court, the following principles are applicable:

The Applicant must give a reasonable explanation for his default. The court will be unwilling to help the Applicant if it is found that he was aware of the proceedings against him or if the default was simply due to his own negligence. If the Applicant’s default is of a wilful or negligent nature, these will serve as considerations that the court will take into account when deciding whether an application should be granted.

In many cases an Applicant simply rescinds a default judgement to delay the inevitable. It is therefore necessary for the Applicant to show that he is not simply delaying the Plaintiff’s claim. A bona fide defence, in other word a genuine defence, must therefore be shown, although it is not required to deal fully with the merits thereof or produce any evidence in this regard.
Ultimately, the court has discretion whether to rescind the default judgment or not, based on whether good cause was shown by the Applicant.

Although it involves an unwanted and often lengthy and expensive process, it is important to have any judgments against your name rescinded as soon as possible, as they have a negative impact on your credit rating. These judgements, if executed, will also leave you highly annoyed when the Sheriff shows up on your doorstep with a warrant of execution to seize your personal belongings.

This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice

Onderhoud

Wat kan gedoen word om ‘n onderhoudsbevel af te dwing teen ‘n persoon wat verantwoordelik is daarvoor om onderhoud te betaal, maar versuim om dit te betaal of te min betaal?

Indien ‘n persoon wat verplig is om onderhoud te betaal, dit nie doen nie, kan die persoon wat geregtig op onderhoud is ‘n klag by die Onderhoudsbeampte van die geskikte landdroshof aanhangig maak. Die Onderhoudsbeampte moet dan die klagte ondersoek en kan dan ‘n ondersoek instel in ‘n onderhoudshof. Die Onderhoudsbeampte, en nie die klaer nie, maak die finale beslissing of ‘n ondersoek ingestel moet word al dan nie.[1] Tydens die ondersoek kan die Onderhoudsbeampte enige verklarings of enige relevante inligting met betrekking tot die betaling van onderhoud versoek. ‘n Ondersoek kragtens die Wet op Onderhoud kan in kort gedefinieer word as ‘n proses wat mense bemagtig om hul regte en dié van hul kind(ers) op die Staat se onkoste af te dwing. Gedurende die onderhoudsondersoek kom die partye gewoonlik tot ‘n ooreenkoms en versoek om die verrigtinge te onttrek of versoek dat die terme van die ooreenkoms ‘n bevel van die hof gemaak word. Hierdie bevel kan nie verontagsaam word deur die partye nie.[2] Indien die partye nie tot ‘n ooreenkoms kan kom rakende die bepalings in terme van onderhoud nie, sal die aangeleentheid na die onderhoudshof verwys word.

Indien die hof ‘n onderhoudsbevel toestaan kragtens die Wet, en sodanige persoon versuim om enige betaling ooreenkomstig die bevel te maak, moet die klaer die bevel afdwing deur:

  1. eksekusie teen eiendom;
  2. ‘n besoldigingsbeslagbevel; of
  3. skuldbeslaglegging.

Indien onderhoudsgelde in terme van ‘n onderhoudsbevel kragtens die Wet uitstaande bly vir ‘n tydperk van tien dae vanaf die dag waarop die bedrag betaalbaar was of van wanneer die bevel toegestaan is, kan die persoon ten gunste van wie die bevel gemaak is in die onderhoudshof aansoek doen vir die volgende:

  1. die uitreiking van ‘n lasbrief vir eksekusie,
  2. die uitreiking van ‘n besoldigingsbeslagbevel of
  3. ‘n bevel vir skuldbeslaglegging. Die aansoek moet vergesel word van ‘n afskrif van die oorspronklike onderhoudsbevel of ander bevel en ‘n eedverklaring wat vasstel wat die uitstaande onderhoudsbedrag is.[3]

‘n Persoon wat verplig is om onderhoud te betaal en versuim om dit te doen, kan skuldig bevind word aan ‘n misdryf wat strafbaar is met ‘n boete of gevangenisstraf. Die staatsaanklaer kan die hof nader vir ‘n beslissing dat die agterstallige onderhoud betaal moet word, tesame met of in plaas van die uitvoering van ‘n boete of tronkstraf.[4]

Met die aansoek van die staatsaanklaer en addisioneel tot of in plaas van die oplegging van ‘n straf, kan die hof ‘n bevel uitreik aan enige persoon wat skuldig is aan versuim om ‘n betaling te maak ooreenkomstig ‘n onderhoudsbevel, vir die invordering vanaf daardie persoon van die bedrag wat hy of sy versuim het om te betaal, plus enige rente.[5]

In die geval waar jy in die situasie geplaas word waar jou vorige gade nie die onderhoudsbevel nakom nie, sal jou beste opsie wees om die Onderhoudsbeampte te nader om die uitstaande bedrae te bereken. Daarna, as die persoon steeds versuim om die betaling te maak, kan ‘n prokureur genader word om voort te gaan met die uitvoering van die bevel, indien die persoon voldoende roerende of vaste eiendom besit, of ‘n besoldigingsbevel teen die persoon kry wat op die werkgewer van die persoon beteken word, of die onderhoudshof kan genader word vir ‘n bevel vir die beslaglegging van enige skuld wat, nou of toekomstig, aan die persoon verskuldig is.

Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingstuk en moet nie gebruik of staatgemaak word op as professionele advies nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak atyd jou regsadviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies.