Category Archives: Cancelation laws

Cancelling a lease agreement early

If you want to end your contract early, this can only be done “in situations where the Consumer Protection Act or Rental Housing Act apply” – or if there’s a clause in the contract that allows for early cancellation, or if both parties agree to it.

If, on the other hand, one of the parties wants to cancel because the other is in breach of the contract, then certain notice periods come into effect – the first of which being, of course, that the aggrieved party is required to “give written notice for the breach to be remedied. Failure to remedy the breach in the stipulated time period, will entitle the innocent party to cancel the lease and (where relevant) claim damages suffered from the offending party.”

A tenant has the RIGHT to cancel a lease agreement, be it in the 1st month, 4th month or second-to-last month of the lease agreement. He cannot be ‘punished’ for doing this and the cancellation does not constitute a breach of the lease agreement.

 What must an agent do if a tenant decides to cancel?

  1. Obtain the cancellation in writing from the tenant.
    .
  2. Ensure the cancellation gives the requisite 20 business days’ notice.
    .
  3. Charge rental until the end of the 20 business days (even if this is not a full month’s rental).
    .
  4. Log on to TPN and end the lease as at the end of the 20 business days.
    .
  5. Keep in mind the lease now ends as at the end of that 20 business days.
    .
  6. Should the tenant remains in the premises a new lease MUST be signed as once cancelled, a lease cannot be revived at law. If you fail to do this, you essentially have no long-term lease in place.
    .
  7. Begin advertising the property immediately- the onus is on the agent/landlord to find a replacement.
    .
  8. Keep all invoices from the advertising as this is one of the costs you may pass along to the tenant in terms of a ‘reasonable cancellation penalty’.

 What can an agent charge the tenant that cancels early?

The idea behind this reasonable cancellation penalty is not to penalise the tenant, but to recover any actual loss suffered by the landlord as a result of the cancellation. The following cost could be applicable:

  1. Credit check costs for any prospective replacement tenants (even those who are not accepted);
    .
  2. Advertising costs (only the actual amounts on the invoices);
    .
  3. Rental – the exact number of days that the unit remains vacant after the tenant vacates.

It is important to keep in mind that all calculations of the penalty can only be made once a replacement tenant has been found. It must also be kept in mind that where a tenant cancels, for example, in month 10 or 11 of a 12-month lease, you cannot charge the tenant the full remainder of the lease as this would negate the cancellation. The principles behind cancellation penalties lie in our law of undue enrichment. A landlord/agent cannot make a financial gain or benefit off of a tenant’s cancellation.

References:

This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice. Errors and omissions excepted (E&OE)

Kansellasie van daardie gimnasiumkontrak

Dit pla nie eers of die kontrak vir twee, drie of selfs vier jaar is nie. Hierdiejaar gaan jy by daardie voorneme hou!

Met die aanbreek van die winter bestee jy al hoe meer tyd op kantoor en voor die kaggel en minder tyd in die gimnasium. Teen Augustus herken jy die debietorder van die gimnasium op jou bankstaat, terwyl jy goed weet dat jy twee maande laas by die gimnasium was.

Die Wet op Verbruikersbeskerming (“die wet”) beperk die effek van ‘n vastetermynkontrak wat ‘n outomatiese hernuwingsklousule vir ‘n verdere vaste termyn bevat. Aangesien die wetgewer wye betekenis heg aan die terme goedere (“goods”) en dienste (“services”) sal die meerderheid vastetermynkontrakte binne die reikwydte van die wet val. Artikel 16 van die wet maak voorsiening daarvoor dat enige verbruiker ‘n langtermynkontrak kan kanselleer met skriftelike kennisgewing van twintig besigheidsdae, tensy die kontrak tussen twee juridiese persone is.

Die wet maak vervolgens voorsiening vir ‘n redelike kansellasieboete (“reasonable cancellation penalty”) wat deur die verbruiker aan die diensverskaffer betaal moet word weens die kansellasie van die vastetermynkontrak. Wat ‘n redelike kansellasieboete behels, sal afhang van die tipe en aard van die kontrak.

Lester Timothy van Deneys Reitz Prokureurs gebruik ‘n voorbeeld wat by die meeste van ons aanklank sal vind. ‘n Verbruiker sluit ‘n tweejaarkontrak met ‘n selfoondiensverskaffer. ‘n Selfoon word gelyktydig aangekoop, die koopprys waarvan maandeliks oor die tweejaartermyn afbetaal moet word. Die diensverskaffer het dus ‘n uitgawe aangegaan wat betref die selfoon.  Sou die verbruiker die kontrak kanselleer, is dit derhalwe aanvaarbaar dat die diensverskaffer die uitstaande balans van die selfoon as ‘n redelike kansellasieboete hef ten einde sy onkostes te verhaal.

Waar ‘n verskaffer geen noemenswaardige ekstra koste moet dra as gevolg van kansellasie van die kontrak nie sal die verskaffer afslag aan die verbruiker moet gee ten einde ‘n redelike kansellasieboete vas te stel.

Jy kan dus die gimnasium nader en skriftelik twintig werksdae kennis gee van jou voorneme om die kontrak te kanselleer. Afhangend van die bewoording in die kontrak en die oorblywende  kontraktermyn, sal jy ‘n redelike kansellasieboete moet betaal. Aangesien die gimnasium nie beduidende ekstra koste aangegaan het as gevolg van die kansellasie nie, sal jy geregtig wees op ‘n afslag op die oorblywende termyn van die kontrak.

Onderhandel oor die kansellasieboete met die gimnasium. Jy sal verras wees wat ‘n onmiddellike betaalaanbod as ‘n kansellasieboete kan vermag. En koop eerder hardloopskoene volgende jaar, selfs al is hulle duur. Hulle sal geduldig in jou klerekas wag tot die volgende Nuwejaarsdag …

Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingstuk en moet nie gebruik of staatgemaak word op as professionele advies nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak atyd jou regsadviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies.

Trustees of body corporate not allowed to disconnect electricity or water supply

A1_BThe default of levy payments is a frequent problem for the trustees of body corporates as well as the managing agent. It is the way in which the defaulting owner is treated and the outstanding debt collected, that will make the difference between a functioning, financially stable sectional title scheme or an impending disaster zone.  

In these testing economic times, monthly levy payments are sometimes considered by owners of sectional title sections to be an optional expense in making ends meet on a tight budget.  Once an owner has got away with defaulting on one payment, habitual default becomes easy, and more so if the trustees and management agent are slow to react to the failure to pay. The problem is worsened by the fact that the monthly levy is carefully calculated prior to the annual general meeting to be the minimum amount possible, in an attempt to accommodate the owners. However, these small monthly levies could easily accrue over a few months to a significant amount, aggravated by interest and reflected as a substantial outstanding debt.

These non-payers place severe financial restraints on the cash flow of a body corporate which is largely dependent on the timeous monthly payments by all its members to fulfil its monthly obligations to, inter alia, municipalities regarding water and common area electricity usage, security, and general upkeep of the property. If the body corporate does not have large financial reserves on which it can rely in the event of default by its members, the impact of the default can be severe and can cause unnecessary hardship for other owners. There are known instances of special levies raised in order to assist the body corporate in its financial hardship.

Many trustees and managing agents, in order to recover outstanding amounts, revert to taking the law into their own hands by cutting off the water and electricity supply to such members’ sections or units. Some have even passed rules which allow for such actions. Justifications for these actions by trustees and management agents are abundant, but none of these are legally sound or will stand in court.

By withholding the water and/or electricity supply to the section, whether or not it is allowed for in the rules, the trustees and management agent not only disregard the owner’s constitutional rights to access to water as well as the provisions of the electricity act, but also specific stipulations of the Sectional Title Act, Act 95 of 1986 as amended (“the Act”) and confirmed in case law. Such trustees and managing agents expose themselves and the trustees in their personal capacity, to an application by the owner and/or the occupier, against the spoliation of such services, or access with a court order for immediate re-connection. The body corporate or management agent may not interfere with water and electricity services rendered to a section or unit. The penalty will be a cost order, if not granted on a punitive scale, red faces, and a lot to answer to at the next annual general meeting.

The Act clearly stipulates in Section 37(2) that trustees must approach by action any court, including the Magistrate’s court, for recovery of any and all contributions levied under the provision of Section 37(1), which include monthly levies, special levies, interest, and legal costs on attorney and client scale.

The trustees and managing agent have no choice herein. Prompt debt collection action taken against any owner immediately on default, will be the best defence. Therefore the trustees must ensure that the appointed management agent either has a proven track record or a detailed collection policy prior to appointment of such agent. We all know that the wheels of justice turn slowly, and that it can take months for the default judgement to be granted and the warrant issued. By delaying the collection process the outstanding levy account increases exponentially, together with the burden on paying owners.

Therefore, the trustees themselves should keep a watchful eye on monthly payments and ensure that defaulting owners are immediately contacted by the management agent and, if they persist in the default, handed over to competent attorneys for collection. The sooner, the better.  The old adage “absentee landlords gather no crops” is fitting, and trustees should ensure that the management agents attend to defaulters speedily and effectively in the interest of both their own property investment and that of the other owners in the sectional title scheme.

For further reading, see the judgement by Blieden J with Serobe AJ concurring in Queensgate Body Corporate vs MJV Claesen delivered on 26 November 1998 in the Witwatersrand Local Division, case number A3076/1998, and case law referred to therein.

This article is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

Kansellasie van daardie gimnasium-kontrak

A2_BAlmal van ons het al Nuwejaarsvoornemens gemaak. Hierdie jaar gaan ek begin oefen, gesond eet, minder tyd op kantoor bestee en meer tyd met die gesin deurbring. Om jou voorneme uit te voer, sluit jy dadelik na terugkeer van jou Desembervakansie by die plaaslike gimnasium aan.  Dit pla nie eers of die kontrak vir twee, drie of selfs vier jaar is nie. Hierdie jaar gaan jy by daardie voorneme hou!

Met die aanbreek van die winter bestee jy al hoe meer tyd op kantoor en voor die kaggel en minder tyd in die gimnasium. Teen Augustus herken jy die debietorder van die gimnasium op jou bankstaat, terwyl jy goed weet dat jy twee maande laas by die gimnasium was.

Die Wet op Verbruikersbeskerming (“die wet”) beperk die effek van ‘n vastetermynkontrak wat ‘n outomatiese hernuwingsklousule vir ‘n verdere vaste termyn bevat. Aangesien die wetgewer wye betekenis heg aan die terme goedere (“goods”) en dienste (“services”) sal die meerderheid vastetermynkontrakte binne die reikwydte van die wet val. Artikel 16 van die wet maak voorsiening daarvoor dat enige verbruiker ‘n langtermynkontrak kan kanselleer met skriftelike kennisgewing van twintig besigheidsdae, tensy die kontrak tussen twee juridiese persone is.

Die wet maak vervolgens voorsiening vir ‘n redelike kansellasieboete (“reasonable cancellation penalty”) wat deur die verbruiker aan die diensverskaffer betaal moet word weens die kansellasie van die vastetermynkontrak. Wat ‘n redelike kansellasieboete behels, sal afhang van die tipe en aard van die kontrak.

Lester Timothy van Deneys Reitz Prokureurs gebruik ‘n voorbeeld wat by die meeste van ons aanklank sal vind. ‘n Verbruiker sluit ‘n tweejaarkontrak met ‘n selfoondiensverskaffer. ‘n Selfoon word gelyktydig aangekoop, die koopprys waarvan maandeliks oor die tweejaartermyn afbetaal moet word. Die diensverskaffer het dus ‘n uitgawe aangegaan wat betref die selfoon.  Sou die verbruiker die kontrak kanselleer, is dit derhalwe aanvaarbaar dat die diensverskaffer die uitstaande balans van die selfoon as ‘n redelike kansellasieboete hef ten einde sy onkostes te verhaal.

Waar ‘n verskaffer geen noemenswaardige ekstra koste moet dra as gevolg van kansellasie van die kontrak nie sal die verskaffer afslag aan die verbruiker moet gee ten einde ‘n redelike kansellasieboete vas te stel.

Jy kan dus die gimnasium nader en skriftelik twintig werksdae kennis gee van jou voorneme om die kontrak te kanselleer. Afhangend van die bewoording in die kontrak en die oorblywende  kontraktermyn, sal jy ‘n redelike kansellasieboete moet betaal. Aangesien die gimnasium nie beduidende ekstra koste aangegaan het as gevolg van die kansellasie nie, sal jy geregtig wees op ‘n afslag op die oorblywende termyn van die kontrak.

Onderhandel oor die kansellasieboete met die gimnasium. Jy sal verras wees wat ‘n onmiddellike betaalaanbod as ‘n kansellasieboete kan vermag. En koop eerder hardloopskoene volgende jaar, selfs al is hulle duur. Hulle sal geduldig in jou klerekas wag tot die volgende Nuwejaarsdag …

Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingstuk en moet nie gebruik of staatgemaak word op as professionele advies nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak atyd jou regsadviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies.

Kansellasie van daardie gimnasiumkontrak

A_B2Almal van ons het al Nuwejaarsvoornemens gemaak. Hierdie jaar gaan ek begin oefen, gesond eet, minder tyd op kantoor bestee en meer tyd met die gesin deurbring. Om jou voorneme uit te voer, sluit jy dadelik na terugkeer van jou Desembervakansie by die plaaslike gimnasium aan.  Dit pla nie eers of die kontrak vir twee, drie of selfs vier jaar is nie. Hierdiejaar gaan jy by daardie voorneme hou!

Met die aanbreek van die winter bestee jy al hoe meer tyd op kantoor en voor die kaggel en minder tyd in die gimnasium. Teen Augustus herken jy die debietorder van die gimnasium op jou bankstaat, terwyl jy goed weet dat jy twee maande laas by die gimnasium was.

Die Wet op Verbruikersbeskerming (“die wet”) beperk die effek van ‘n vastetermynkontrak wat ‘n outomatiese hernuwingsklousule vir ‘n verdere vaste termyn bevat. Aangesien die wetgewer wye betekenis heg aan die terme goedere (“goods”) en dienste (“services”) sal die meerderheid vastetermynkontrakte binne die reikwydte van die wet val. Artikel 16 van die wet maak voorsiening daarvoor dat enige verbruiker ‘n langtermynkontrak kan kanselleer met skriftelike kennisgewing van twintig besigheidsdae, tensy die kontrak tussen twee juridiese persone is.

Die wet maak vervolgens voorsiening vir ‘n redelike kansellasieboete (“reasonable cancellation penalty”) wat deur die verbruiker aan die diensverskaffer betaal moet word weens die kansellasie van die vastetermynkontrak. Wat ‘n redelike kansellasieboete behels, sal afhang van die tipe en aard van die kontrak.

Lester Timothy van Deneys Reitz Prokureurs gebruik ‘n voorbeeld wat by die meeste van ons aanklank sal vind. ‘n Verbruiker sluit ‘n tweejaarkontrak met ‘n selfoondiensverskaffer. ‘n Selfoon word gelyktydig aangekoop, die koopprys waarvan maandeliks oor die tweejaartermyn afbetaal moet word. Die diensverskaffer het dus ‘n uitgawe aangegaan wat betref die selfoon.  Sou die verbruiker die kontrak kanselleer, is dit derhalwe aanvaarbaar dat die diensverskaffer die uitstaande balans van die selfoon as ‘n redelike kansellasieboete hef ten einde sy onkostes te verhaal.

Waar ‘n verskaffer geen noemenswaardige ekstra koste moet dra as gevolg van kansellasie van die kontrak nie sal die verskaffer afslag aan die verbruiker moet gee ten einde ‘n redelike kansellasieboete vas te stel.

Jy kan dus die gimnasium nader en skriftelik twintig werksdae kennis gee van jou voorneme om die kontrak te kanselleer. Afhangend van die bewoording in die kontrak en die oorblywende  kontraktermyn, sal jy ‘n redelike kansellasieboete moet betaal. Aangesien die gimnasium nie beduidende ekstra koste aangegaan het as gevolg van die kansellasie nie, sal jy geregtig wees op ‘n afslag op die oorblywende termyn van die kontrak.

Onderhandel oor die kansellasieboete met die gimnasium. Jy sal verras wees wat ‘n onmiddellike betaalaanbod as ‘n kansellasieboete kan vermag. En koop eerder hardloopskoene volgende jaar, selfs al is hulle duur. Hulle sal geduldig in jou klerekas wag tot die volgende Nuwejaarsdag …

Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingstuk en moet nie gebruik of staatgemaak word op as professionele advies nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak atyd jou regsadviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies.